Con il parere di funzione consultiva n. 57/2026, l’ANAC ha fornito indicazioni interpretative in merito all’applicazione dell’art. 202 del d.lgs. 36/2023, che disciplina la cessione di immobili pubblici in cambio della realizzazione di opere.
Il quesito riguardava la configurabilità di un’operazione strutturata nell’ambito del partenariato pubblico-privato, nella quale la realizzazione di un’opera pubblica sarebbe stata remunerata mediante il trasferimento della proprietà di un immobile pubblico, unitamente alla previsione di ulteriori interventi e al riconoscimento di una quota degli utili derivanti dalla vendita di immobili realizzati sull’area ceduta. L’Autorità ha preliminarmente ricordato che la disciplina della cessione di immobili in cambio di opere, già prevista nel previgente assetto normativo e ora regolata dall’art. 202 del d.lgs. 36/2023, è collocata nell’ambito delle disposizioni relative al partenariato pubblico-privato.
In tale quadro, il bando di gara può prevedere, a titolo di corrispettivo totale o parziale per la realizzazione di opere pubbliche, il trasferimento della proprietà di beni immobili dell’ente concedente, purché tali beni non siano più destinati al perseguimento di finalità di interesse generale e siano individuati negli atti di programmazione dell’amministrazione.
La norma stabilisce inoltre che gli immobili ceduti devono essere valutati secondo il loro valore di mercato e che il trasferimento della proprietà può avvenire anche prima dell’ultimazione dei lavori, a condizione che sia prestata idonea garanzia fideiussoria di importo pari al valore dell’immobile. La disciplina di dettaglio dell’operazione è rimessa all’autonomia dell’amministrazione, da esercitarsi nel rispetto delle previsioni normative e dei modelli di riferimento predisposti a livello istituzionale.
Con riferimento al caso esaminato, l’ANAC ha evidenziato che la cessione di un immobile pubblico a titolo di corrispettivo deve essere commisurata ai costi delle opere pubbliche che l’operatore economico si impegna a realizzare. Pertanto, il valore dell’immobile trasferito non può eccedere il valore delle opere da eseguire. L’interpretazione letterale dell’art. 202 conduce infatti a ritenere che la cessione immobiliare sia finalizzata esclusivamente alla copertura totale o parziale dei costi sostenuti per la realizzazione dei lavori pubblici.
Nel caso sottoposto all’attenzione dell’Autorità, l’operazione prospettata presenta profili di non conformità alla disciplina normativa, in quanto il valore del bene immobile oggetto di trasferimento risulterebbe superiore a quello delle opere pubbliche previste. Inoltre, il meccanismo di compensazione basato anche sul riconoscimento di una quota degli utili derivanti dalla vendita di immobili realizzati sull’area ceduta comporterebbe un assetto dei rischi non coerente con lo schema delineato dall’art. 202 del Codice. Alla luce di tali considerazioni, l’Autorità ha rilevato che l’operazione descritta non appare integrare tutti gli elementi richiesti dalla disciplina della cessione di immobili in cambio di opere e ha invitato a una verifica puntuale della coerenza dell’iniziativa con il quadro normativo di riferimento, rimettendo all’amministrazione le valutazioni conseguenti sugli atti e sui provvedimenti da adottare, sulla base dell’indirizzo generale da essa stessa illustrato.
