Associazione Costruttori Edili della Provincia di Napoli



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Alloggi universitari: nel Decreto Pnrr la norma per facilitare i cambi di destinazione d’uso

Per favorire la dotazione di alloggi e residenze per studenti universitari nell’ambito dell’attuazione del PNRR (Riforma 1.7 della Missione 4, Componente 1) il Decreto-legge 2 marzo 2024, n. 19 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.52 del 2 marzo 2024) torna su questo tema prevedendo una serie di misure, fra cui in particolare la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente per realizzare nuovi studentati (art. 17, comma 1, lettera c) che inserisce nella Legge 338/2000 il nuovo art. 1-quater).

In base a tale misura, che viene parzialmente incontro alle richieste dell’Ance:

  • è sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso funzionale all’impiego di immobili quali residenze universitarie anche in deroga alle eventuali prescrizioni e limitazioni previste dallo strumento urbanistico (comma 1);
  • gli interventi edilizi connessi al mutamento della destinazione d’uso (ossia manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) sono realizzabili mediante SCIA ai sensi dell’art. 19 della Legge 241/1990. Qualora gli interventi ricadano in aree vincolate sotto il profilo paesaggistico (Parte III D.lgs. 42/2004), i lavori sono realizzabili ove siano mantenuti tutti i parametri edilizi dell’edificio preesistente (e cioè sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche) e non siano previsti incrementi di volumetria, mediante SCIA e segnalazione alla Soprintendenza (comma 2). Con particolare riferimento a questi ultimi interventi, la norma si presta ad alcuni dubbi interpretativi in quanto non appare coordinata con la disciplina del Dpr 380/2001 e con il Dpr 31/2017;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001) possono determinare incrementi di volumetria non superiori al 35% della volumetria originaria, legittima o legittimata. Resta fermo quanto previsto dall’ultimo periodo della lettera d) dell’articolo 3, comma 1 del Dpr 380/2001 in tema di demolizione e ricostruzione su immobili vincolati (comma 7);
  • gli alloggi e le residenze per studenti finanziati dal PNRR non sono assoggettati al reperimento di ulteriori aree a standard ai sensi del DM 1444/1968 e delle disposizioni regionali, né all’obbligo della dotazione minima dei parcheggi ai sensi della Legge 1150/1942 (comma 4);
  • sono fatte salve le normative regionali e comunali che prevedono disposizioni di maggiore incentivazione e semplificazione nell’ambito della disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso (comma 5).

Il nuovo art. 1-quater della legge 338/2000 prevede infine che:

  • sugli edifici interessati dagli interventi come disciplinati dall’art. 17 del DL 19/2024 permane un vincolo di destinazione funzionale per la durata prevista dal decreto di finanziamento o comunque per una durata non inferiore a dodici anni (comma 3);
  • qualora, a seguito del mutamento della destinazione d’uso, il valore della rendita catastale dell’immobile dovesse variare in aumento, tale incremento, nel periodo del finanziamento, non si applica ai fini della determinazione della tassazione sugli immobili, nonché delle imposte ipotecarie e catastali (comma 6).

Pertanto, l’eventuale maggiore rendita attribuita al fabbricato non avrà effetti ai fini dei tributi sugli immobili la cui base imponibile viene calcolata in funzione del valore catastale. Oltre alle imposte ipotecarie e catastali espressamente indicate dalla norma, si ritiene rientrino nell’ambito operativo della disposizione anche l’IMU e l’imposta di registro.

Considerata la rilevanza e la complessità della norma, si rinvia la sua disamina completa ad una successiva nota di approfondimento.

Igino Carulli

Igino Carulli